律谈|契税法热点问题十问十答
2020年8月11日，第十三届全国人民代表大会常务委员会第二十一次会议通过《中华人民共和国契税法》（以下简称《契税法》），自2021年9月1日起施行。1997年7月7日以国务院令第224号发布的《中华人民共和国契税暂行条例》（以下简称《契税暂行条例》）同时废止。该法的施行意味着契税作为一个重要税种，其规范从《契税暂行条例》以及各类规范性法律文件正式上升至法律层面。此举既是完善我国契税体系的重要举措，也是落实我国税收立法进程的必然结果。
鉴于契税与民众生活及社会经济发展具有密切联系，现就《契税法》所涉及的热点问题汇总十问十答。
契税虽然不像增值税、所得税那样为人熟知，但也具有悠久的历史渊源。契税起源于东晋时期的“估税”，至今已有1600多年的历史。早在1950年4月3日，当时中央人民政府政务院就发布了“契税暂行条例”。改革开放后，为了建立和发展社会主义市场经济，国务院于1997年4月23日通过《契税暂行条例》，于1997年10月1日》正式施行。2019年，该条例又进行了一次修订。同时，财政部、国家税务总局及各地税务机关就契税的征管、优惠等问题制发了大量的规范性文件。2020年9月1日，《契税法》正式实施，契税法定得于落实。与此配套，《关于贯彻实施契税法若干事项执行口径的公告》（财政部、税务总局公告2021年第23号）、《财政部、税务总局关于契税法实施后有关优惠政策衔接问题的公告》（财政部、税务总局公告2021年第29号）进一步明确了契税法实施后的一些新旧政策的衔接问题。
《契税法》第一条规定“在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人，应当依照本法规定缴纳契税。”该法第二条规定了转移土地、房屋权属的具体行为。简言之土地使用权、房屋权属的转移变动是契税产生的原因行为，或者说是契税的征税对象。而契税的纳税人是产权转移后的承受人，通俗地理解，就是由买家缴纳契税。但值得注意的是，土地承包经营权和土地经营权的转移不属于契税的征税范围；以作价投资（入股）、偿还债务、划转、奖励等方式转移土地、房屋权属，则应当依照该法规定征收契税。
《契税法》第九条规定“契税的纳税义务发生时间，为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当日，或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当日。”契税一般以产权交易为基础，按次征收，在每一次不动产产权转移变动过程中只征收一次。例如甲将自己的房子卖给乙，乙住了几年又卖给了丙，那么在甲乙的交易过程中征收一次契税，乙丙的交易过程中又要征收一次契税。
对于税收而言，税率历来是人们关心的首要话题之一。《契税暂行条例》规定契税税率为3%-5%。《契税法》第三条第一款对此作了维持，并未上调。在《契税法》条文公布后，有部分“业内”人士高调宣传契税税率上调，甚至以此宣称“买房要趁早”，该种说法与法律规定并不相符。单纯对比《契税暂行条例》及《契税法》关于税率的规定，不动产交易现状并不至于因《契税法》的实施而产生直接影响。
《契税法》虽仅列明了税率的幅度，但是《财政部、税务总局关于契税法实施后有关优惠政策衔接问题的公告》（财政部、税务总局公告2021年第29号）进行了细化。该公告在附件1中明确了财税〔2016〕23号文《财政部、国家税务总局、住房城乡建设部关于调整房地产交易环节契税营业税优惠政策的通知》仍继续有效。
简而言之，个人购买住房的契税纳税标准如下：
1.对个人购买家庭唯一住房（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同），面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。
2.对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。家庭第二套改善性住房是指已拥有一套住房的家庭，购买的家庭第二套住房。
需要注意的是，如果在北上广深四大一线城市购买家庭第二套改善性住房的是不享受上述优惠的。此仍属于原规定范畴，并非《契税法》的新规定。
《契税暂行条例》第四条规定，契税的计税依据为成交价格，并未明确买家代卖家缴纳的个税、增值税及各类费用的处理，实务中一般不将此类代缴税费计入契税的计税依据。而《契税法》第四条第一款规定“土地使用权出让、出售，房屋买卖，为土地、房屋权属转移合同确定的成交价格，包括应交付的货币以及实物、其他经济利益对应的价款。”对于该条款中所规定的其他经济利益是否包含买家代缴的税费，尤其是代缴的所得税、印花税及其他过户费用等是否应一并计入契税的计税依据，可能产生一定争议，需要在实践中逐步予以明确。
《契税法》第六条就明确了免征契税的具体情形。普罗大众可能比较关心以下情况：有人会想在婚姻期间将房屋变更至一方名下，或者遇到亲人去世了，名下房产让子女继承时，也算发生了产权转移，但根据该条第一款第（四）（五）项规定，婚姻关系存续期间夫妻之间变更土地、房屋权属；法定继承人通过继承承受土地、房屋权属的，均免征契税。也就是说，《契税法》认可上述情形属于法定的应当缴纳契税的产权转移行为，只是给予免予征收的政策而已。另外，《契税法》第七条还规定了如果出现因土地、房屋被县级以上人民政府征收、征用，或因不可抗力灭失住房而重新承受土地、房屋权属的情形，省一级人民政府可以决定免征或者减征契税的具体办法，报同级人民代表大会常务委员会决定，并报全国人民代表大会常务委员会和国务院备案即可。
实践中，还存在一种情况，就是“互换房屋”，即有部分民众为满足各自就近上班、孩子上学的需求，采用等价或一方支付差价的方式交换住房。针对这种特殊的房屋转让形式，《财政部、税务总局关于贯彻实施契税法若干事项执行口径的公告》（财政部、税务总局公告2021年第23号）第二条第（八）项明确了该种情形下的契税计税依据。根据该条规定，房屋互换价格相等的，互换双方计税依据为零；互换价格不相等的，以其差额为计税依据，由支付差额的一方缴纳契税。
这种想法万万不可！为了规避限购及契税、个税，有网友提出了如下所谓“神操作”：买方夫妻离婚，和卖方异性结婚，房产加上买方名字，然后离婚，最后复婚，可节省几万至几十万的过户税费。
“假离婚”所获得的购房资格不受法律保护，各类税费也可能会被追缴。更为重要的是在离婚登记或有关法律文书被认定无效、撤销前，法律上不存在“假离婚”的概念，我国婚姻制度实行的是登记制，只要夫妻双方依法到民政部门办理了离婚登记手续，婚姻关系即宣告解除，其产生的法律后果与“真离婚”并无区别。
“离婚”在法律上不可避免会产生婚姻关系解除，及后续财产分割的效力。现实生活中假戏真做的案例时有发生，当事人不仅人财两空，还徒增笑柄。依法纳税是每个公民应尽的义务，以“假离婚”的形式掩盖偷逃税款的非法目的，不仅违反法律规定，亦违背社会道德。
《契税法》第十条规定：“纳税人应当在依法办理土地、房屋权属登记手续前申报缴纳契税。”《契税暂行条例》第九条规定“纳税人应当自纳税义务发生之日起10日内，向土地、房屋所在地的契税征收机关办理纳税申报，并在契税征收机关核定的期限内缴纳税款。”相较而言，《契税法》明确纳税人应当在办理土地、房屋权属登记手续前申报缴纳税，相当于将纳税期限作了延后，对纳税人更为有利。当然，在《契税法》施行前，实践当中已有税务机关认可纳税人在办理土地土地、房屋权属登记手续前申报缴纳契税的正当性。《契税法》对此进行明确，更容易形成确定性的执法指引。
这种担心DUCK不必！其实《税收征收管理法》及实施条例里面已经有了明确的对于纳税人涉税信息保密的协定，考虑到房地产交易信息可能涉及更具体的纳税人的隐私及商业秘密，《契税法》在第十三条中明确规定了：“税务机关及其工作人员对税收征收管理过程中知悉的纳税人的个人信息，应当依法予以保密，不得泄露或者非法向他人提供。”这一规定有利于强化涉税信息安全，更好地保护纳税人权益。
Q10
现在关于二手房的争议这么多，如果我签了合同之后交了契税，这个房子的买卖有什么“三长两短”，契税还能不能退回来？A10
这个担忧非常有道理，《契税法》也贴心地考虑到了这一情形，该法第十二条规定：“在依法办理土地、房屋权属登记前，权属转移合同、权属转移合同性质凭证不生效、无效、被撤销或者被解除的，纳税人可以向税务机关申请退还已缴纳的税款，税务机关应当依法办理。”也就是说，只要权属转移登记还没完成（就是还没过户），合同如果出现未生效、无效、被撤销、被解除的情形，都可以申请税务机关退还已缴纳的退税。
即使已经缴纳了契税，《关于贯彻实施契税法若干事项执行口径的公告》（财政部、税务总局公告2021年第23号）第五条第四款规定了三种可以退税的情形，包括因法院判决或者仲裁委裁决导致土地、房屋权属转移行为无效、被撤销或者被解除，且土地、房屋权属变更至原权利人的，以及土地使用权和新建商品房交付面积小于约定面积需返还价款的。纳税人可以对照相关规定申请退还契税。
税法博大精深，想要三言两语就能解决所有税务问题，这个真没有，即使是契税这样一个相对简单的税种也难以做到。无论是小到二手房买卖，还是大到企业并购重组，都会涉及纷繁复杂的税务问题，需要专业人士予以指导、解答。
文|林子俊 市律协财税法律专业委员会
广东法制盛邦律师事务所
是我们前进的动力♥